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Zeitvertrag / Ausschluss Kündigungsrecht
In jüngster Zeit sind bei Wohnungsmietverträgen zunehmend Tendenzen zu erkennen, den Mieter auf längere Zeit an seinen Mietvertrag zu binden. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat dazu mit zwei kürzlich ergangenen Urteilen (BGH, Urteil vom 22.12.03, Az.: VIII ZR 81/03; Urteil vom 30.06.04, Az.: VIII ZR 379/03) Gestaltungsmöglichkeiten und Grenzen aufgezeigt.
Es ist zu unterscheiden zwischen einem Zeitmietvertrag einerseits und einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag, für den Zusatzvereinbarungen getroffen worden sind, welche im Ergebnis einem Zeitvertrag sehr nahe kommen. Gemeint sind damit beispielsweise die Verlängerung von Kündigungsfristen oder der vorübergehende Ausschluss des Kündigungsrechts – genauer: dem Recht zur ordentlichen Kündigung.
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aktuell:
In einem Formular- mietvertrag darf das Kündigungsrecht nicht für länger als vier Jahre ausgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04), anderenfalls ist die Vereinbarung wegen des Verbots getungsrerhaltender Reduktion insgesamt unwirksam.
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Zeitvertrag
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Der Zeitmietvertrag ist in § 575 BGB geregelt. Ein Zeitvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass er für eine ganz bestimmte – bei Vertragsschluss bekannte – Zeit abgeschlossen wird. Mit Ablauf der vereinbarten Dauer endet der Zeitvertrag automatisch. Es muss weder der Mieter noch der Vermieter eine Kündigung aussprechen. Umgekehrt: Es kann das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit auch nicht gekündigt werden! Was bleibt ist eine außerordentliche Kündigung (so genannte fristlose Kündigung), die eines besonderen Grundes bedarf, etwa dem Zahlungsverzug des Mieters.
Ein Zeitmietvertrag ist nur dann gegeben, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt und dem Mieter dieser schriftlich mitgeteilt wurde, § 575 I S.1 BGB. Als Befristungsgrund kommt in Betracht: |
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Der Vermieter will die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen |
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Der Wohnraum soll in zulässiger Weise beseitigt oder so wesentlich verändert oder instandgesetzt werden, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, |
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Der Vermieter möchte die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
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In allen anderen Fällen ist die Befristung unwirksam, § 575 I S.2 BGB.
Achtung: Da das schriftliche Mitteilen des Grundes eine Wirksamkeitsvoraussetzung ist, sollte auf diesen Punkt besondere Sorgfalt gelegt werden. Wurde der Grund für die Befristung nicht hinreichend deutlich mitgeteilt, ist der Zeitmietvertrag möglicherweise unwirksam und kann vom Mieter vorzeitig gekündigt werden, bzw. der Mieter kann nach dem vermeintlichen Fristablauf die Fortsetzung des Mietvertrags verlangen.
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Unbestimmte Laufzeit / verlängerte Kündigungsfrist
Vom Zeitvertrag zu unterscheiden ist ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag. Er zeichnet sich dadurch aus, dass bei Beginn des Mietverhältnisses noch nicht feststeht, wie lange das Mietverhältnis dauern wird. Zur Beendigung des Mietvertrags bedarf es stets einer Kündigung, sei es durch den Mieter oder den Vermieter. Die Kündigungsfristen sind gesetzlich geregelt. Sie betragen für den Mieter drei Monate, für den Vermieter drei Monate mit der Maßgabe, dass sich die Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der zurückgelegten Mietzeit verlängert. Es bestehen somit je nach Mietdauer unterschiedliche lange Kündigungsfristen.
Achtung: Als Übergangsregelung gilt, dass sich für den Mieter aus seinem Mietvertrag ( Vertragsschluss vor den 01.09.2001) längere Kündigungsfristen ergeben können. Regelungen, wonach für den Mieter längere Kündigungsfristen gelten sollen, sind dagegen unwirksam (§ 573 c IV BGB), wenn der Mietvertrag nach dem 31.08.2001 geschlossen worden ist. Vereinbarungen zu den Kündigungsfristen sind daher kein Mittel, den Mieter langfristig an seinen Mietvertrag zu binden!
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Unbestimmte Laufzeit / Ausschluss des Kündigungsrecht s
Wirksam sind dagegen Vereinbarungen, wonach das Recht zur Kündigung vorübergehend ausgeschlossen wird; zumindest dann, wenn dieses für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten soll (so genannter kleiner Zeitmietvertrag). Dieses hat der BGH in jüngster Zeit mit Urteil vom 22.12.03 und Urteil vom 30.06.04 entschieden. Der BGH hat in seinen Entscheidungsgründen ausgeführt, eine Vereinbarung über den zeitweiligen Ausschluss einer Kündigung (im entschiedenen Fall für zwei Jahre) ist nicht gemäß § 575 IV BGB (Vorschrift zum Zeitvertrag) unwirksam, da es sich um keinen Zeitmietvertrag handelt. Denn selbst wenn für eine bestimmte Zeit nicht gekündigt werden kann, so endet ein solcher Vertrag nicht automatisch. Soll der Vertrag zu gegebener Zeit beendet werden, muss eine Kündigung ausgesprochen werden. Es stellt sich also nur die Frage, ob die Zeit für eine Kündigung gekommen ist. Wenn ja, dann gilt die vom Gesetzgeber vorgesehene Kündigungsfrist. Diese ist somit von der Vereinbarung nicht berührt.
Der zeitweilige Ausschluss einer Kündigung kann in einem Formularmietvertrag vereinbart werden. Dies hat der BGH mit seinem Urteil vom 30.06.04 (Az.: VIII ZR 379/03) und jüngst mit Urteil vom 06.10.04 (Az.: ZR VIII ZR 02/04) unterstrichen. Mit einer Kündigungsausschlussklausel wird weder von den gesetzlichen Grundregeln abgewichen (§ 307 II Nr.1 BGB), noch gebiete der Schutzzweck des § 573 c IV BGB eine einschränkende Auslegung.
Geklärt ist jetzt auch die Frage, für welchen Zeitraum das Kündigungsrecht längstens ausgeschlossen werden kann. Der BGH hat mit Urteil vom 06.04.2005 (Az.: VIII ZR 27/04) entschieden, dass eine Formularklausel, welche einen Ausschluss des Kündigungsrechft für länger als vier Jahre vorsieht, unwirksam ist. Im Umkehrschluss ist demnach der Ausschluss des Kündigungsrechts für bis zu vier Jahre zulässig. Denn, so der BGH, der Gesetzgeber habe bei Staffelmietverträgen in § 557a III BGB einen Ausschluss des Kündigungsrecht für vier Jahre als noch zulässig erachtet. Diese Regelung könne entsprechend übertragen werden. |
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Fazit: |
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Für den Zeitmietvertrag gelten enge gesetzliche Grenzen. Will der Vermieter erreichen, dass der Mieter nach Ende der vereinbarten Zeit tatsächlich auszieht, so sollte er vor Vertragsschluss sachkundigen Rat einholen, in welchen Fällen und wie sich die automatische Vertragbeendigung begründen lässt. Möchte der Vermieter dagegen nur erreichen, dass sein Mieter nicht bereits nach wenigen Monaten wieder auszieht, sollte besser das Kündigungsrecht vorübergehend ausgeschlossen werden. |
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Hat ein Mieter einen Zeitvertrag unterschrieben (etwa: der Vertrag endet am ... oder der Vertrag endet nach so und soviel Jahren) und möchte vorzeitig den Vertrag beenden, lohnt die Überprüfung des Vertrags durch einen Fachmann. In vielen Fällen sind Zeitmietverträge zu unbestimmt gefasst und damit auf unbestimmte Zeit geschlossen, also mit gesetzlicher Frist kündbar. |
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