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Mietpreisüberhöhung – Rückforderung zu viel gezahlter Miete
^{- BGH Urteil vom 13.04.05 Az VIII ZR 44/04 -}

Nach der Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) ist die Vereinbarung einer überhöhten Miete unwirksam. Ganz allgemein kann nach dieser Vorschrift ein Mieter anteilig Miete zurückfordern, wenn die von ihm gezahlte Miete um mehr als 20 Prozent die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietenspiegel) überstieg und - als weitere Voraussetzung - diese unangemessen hohe Miete unter Ausnutzung eines "geringen Angebots" an vergleichbarem Wohnraum (so genannte Mangellage) vom Vermieter verlangt wurde. Die Vorschrift allerdings enthält eine ganze Reihe von unbestimmten Rechtsbegriffen, wie zum Beispiel “geringes Angebot an vergleichbaren Räumen”.

Nach seiner bisherigen Rechtsprechungspraxis hatte das Landgericht Hamburg als Vergleichsmaßstab die Vergleichsmiete laut Hamburger Mietspiegel herangezogen und den erforderlichen 20-% Zuschlag gemacht. In den Hamburger Mietspiegel fließen jedoch die Mieten aus dem gesamten Stadtgebiet ein. Höhere Mieten in begehrten Stadteilen werden durch niedrige Mieten in wenig begehrten Stadteilen ausgeglichen und gedämpft. Denn es wird nicht nach Mieten innerhalb der einzelnen Stadtteile unterschieden.

In einem weiteren Prüfungsschritt hat das Landgericht Hamburg so dann geschaut, ob im konkreten Stadtteil ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnraum gegeben war. Lag die Wohnung in einem der begehrten Stadtteile, so konnte es schnell einmal zur Feststellung eines “geringen Angebots” an vergleichbarem Wohnraum kommen. Selbst dann, wenn in einem wenig begehrten Stadtteil ein ausreichendes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestand.

Das Landgericht Hamburg hat damit den Grundsatz, dass Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen, ein Stück weit außer Kraft gesetzt. Es hat sich nämlich einen Preis angeschaut, der von einem anderen Angebot und einer anderen Nachfrage bestimmt worden war.

Der Bundesgerichtshofs (BGH) hat nunmehr mit dieser Rechtsprechungspraxis durch Urteil vom 13.04.2005 (Az: VIII ZR 44/04) Schluss gemacht. Das Urteil ist in erster Linie zu der Frage ergangen, wie und vor allem wo beim Preisvergleich ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zu ermitteln ist; es enthält aber auch Hinweise dazu, was aus Sicht des Mieters darzulegen und zu beweisen ist.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 13.04.2005 klargestellt, dass bei der Frage des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen nicht lediglich auf einen Stadtteil abgestellt werden darf. Maßstab ist die Marktlage des Gebietes, in dem der Vergleichspreis ermittelt wird. Bezogen auf Hamburg, ist dies das gesamte Stadtgebiet.

Daneben hat der BGH auch die Darlegungs- und Beweislast für den Mieter verschärft. Für die Frage der "Ausnutzung" wird zukünftig nicht allein auf das Verhalten des Vermieters und die objektive Lage auf dem maßgeblichen Wohnungsmarkt abzustellen sein. Vielmehr muss nunmehr der Mieter auch darlegen und beweisen, dass sein Vermieter erkannt oder in Kauf genommen hat, dass er sich in einer Zwangslage befand, weil er aus nachvollziehbaren und gewichtigen Gründen nicht auf eine billigere Wohnung ausweichen konnte. Wer also eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnehme, würde auch nicht ausgenutzt, so der BGH.

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