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Maklerprovision für den Verwalter von Wohnung oder WohnungseigentumDas Wohnungsvermittlungsgesetz finden Sie hier
I. Hinsichtlich der Verwalter hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 13.03.2003 (Az.: III ZR 299/02) in einem seit längerem bestehenden Streit für Klarheit gesorgt. Streit bestand hinsichtlich der Frage, ob mit dem Wort "Verwalter" nur der Wohnungsverwalter oder auch der Wohnungseigentumsverwalter gemeint ist. Hintergrund des Streit ist der Gedanke des Gesetzgebers, dass ein Makler regelmäßig als Dritter zwischen zwei Vertragsparteien vermitteln soll. Ist der Makler jedoch der Eigentümer, Wohnungsverwalter, Mieter oder Vermieter einer Wohnung, ist er nicht mehr außenstehender Dritter, sondern er steht in einem der beiden Lager; meist im Lager des Vermieters. Für die Person des Wohnungseigentumsverwalters ist dieses in Rechtsprechung und Literatur seit einem Urteil des Landgerichts Bonn (LG Bonn NJW-RR 1996, 1524) umstritten gewesen. Das Landgericht Bonn hat den Wohnungseigentumsverwalter nicht in der neutralen Mitte zwischen Mieter und Vermieter gesehen, sondern näher beim Vermieter. Wer die gesamte Wohnanlage als Ganzes verwalte, verwalte damit auch immer die einzelnen Wohnungen als einen Teil davon, so die Argumentation. Ein Mieter müsse in solchen Fällen vor Provisionsforderungen geschützt werden. Anders der BGH. Denn der Wohnungseigentumsverwalter arbeitet allein für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Er verwaltet nur das gemeinschaftliche Eigentum, nicht jedoch einzelne Wohnungen, welche im Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen. Es fehlt damit an der verbotsauslösenden Nähe zum Vermieter / Wohnungseigentümer. Achtung: Anderes gilt selbstverständlich, wenn – was in der Praxis häufig passiert – der Wohnungseigentumsverwalter in gleicher Person für einzelne Wohnungseigentümer als deren Verwalter tätig wird, also zugleich auch der Wohnungsverwalter ist. In solchen Fällen hat der Verwalter einen Auftrag der Gemeinschaft und daneben einen weiteren Auftrag des oder der Wohnungseigentümer, um für ihn/sie beispielsweise die Mieten entgegenzunehmen, die Nebenkosten abzurechnen oder kleinere Reparaturen in Auftrag zu geben. Kurz: Er ist zugleich der Ansprechpartner für den Mieter. Eine solche Doppelstellung ist stets schädlich für eine Courtage (BGH Urteil vom 23.10.03, Az.: III ZR 41/03).
II. Muss dagegen der WEG-Verwalter nach den Bestimmungen der Teilungserklärung dem Kauf der Wohnung zustimmen, so besteht ein Interessenkonflikt zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Käufer. Der WEG-Verwalter kann daher vom Käufer keine Maklerprovision verlangen (BGH Urteil vom 06.02.03, Az.: III ZR 287/02).
Am Rande: § 3 UWG, § 2 II Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg (OLG Hamburg, Urteil vom 26.10.00; NZM 01,594) hat entschieden, das ein Makler in Zeitungsanzeigen Wohnungen mit dem hervorgehobenen Hinweis "ohne Maklercourtage" zur Vermietung anbieten darf. Dies sei keine irreführende Werbung und damit kein unlauterer Wettbewerb. Selbst wenn gerade dieser Makler im konkreten Fall gar keine Maklercourtage verlangen dürfte, so wird dennoch nicht mit einer - für jeden Makler geltenden - Selbstverständlichkeit geworben, wie das Oberlandesgericht feinsinnig festgestellt hat. Das Gericht hat dabei auf die Sicht des Mieters abgestellt. Der Mieter wisse, dass in manchen Fällen eine Courtage gezahlt werden muss, in anderen jedoch nicht. Den Mieter interessiere aber nur, ob er den Makler bezahlen muss oder nicht, der genaue Grund ist ihm jedoch egal. Mit anderen Worten: Der Mieter zieht aus dieser Information keine Rückschlüsse auf die Stellung des Maklers zum Vermieter, weshalb der Makler auch keine irreführenden Angaben macht. |
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